Перепланировка нежилого помещения и инструкция по узакониванию перепланировки

Перепланировка и переустройство нежилых помещений требуют узаконивания так же, как перепланировка квартир, но имеют ряд принципиальных отличий. Нормативное регулирование, порядок согласований, этапы работ по согласованию, а также многое другое. Подробнее в нашей статье.

Что такое перепланировка нежилого помещения

На законодательном уровне не утверждена перепланировка нежилого помещения, поэтому по аналогии используются нормы Жилищного кодекса РФ. Такие работы будут связаны с изменением конфигурации объекта недвижимости, в том числе:

• демонтаж, обустройство или перенос дверных и оконных проемов;
• полная или частичная замена, демонтаж или перенос перегородок, не относящихся к несущим конструкциям;
• изменение площади одного или нескольких помещений, в том числе перераспределение площадей путем установки новых перегородок;
• иные виды работ, не отнесенных к реконструкции или капитальному ремонту здания.

На практике перепланировка также сопровождается воздействием на несущие элементы и конструкции здания. Поэтому для согласования проекта таких работ потребуется рассчитать предельно допустимую нагрузку на несущую стену или иной элемент здания – сделать это может только специалист экспертной организации при подготовке проектной документации.

Компания «Смарт Вэй» специализируется, в том числе, на обследовании объектов недвижимости после произведенной перепланировки. По результатам такого обследования оформляется техническое заключение.

Итоги работ по перепланировке должны быть зафиксированы в технической документации. Ее состав одинаков для всех регионов России: проект перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций, технический план.

Перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий – в чем разница?

Процедура согласования будет существенно отличаться, в зависимости от состава запланированных работ. Выделим ключевые отличия, которые нужно предусмотреть на этапе подготовки проектной документации:

• перепланировка сопровождается изменением конфигурации объекта – если помещение расположено в многоквартирном здании, предстоит согласовать проект в муниципальных инстанциях (в Москве Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге – Межведомственная комиссия), а для отдельно стоящего нежилого здания документы будут утверждаться собственником и проектной организацией. МВК в Санкт-Петербурге организуются при администрациях района с определенной периодичностью и состоят из представителей различных комитетов и отделов администрации;
• переустройство заключается в переносе, изменении, демонтаже или обустройстве инженерных сетей и коммуникаций – процедура согласования работ аналогична перепланировке;
• переустройство, связанное с изменением фасадов, – устройство дверных и оконных проемов, колористических решений, небольшие пандусы и навесы (в Москве – в Москомархитектуре);
• реконструкция связана с изменением несущих конструкций и основных элементов здания (перекрытия, фундамент, лестничные проемы и т.д.) – выполнение таких работ требует соблюдения специальных правил безопасности, поэтому собственнику нужно получить разрешение на строительство через надзорные органы.

Наиболее широкий объем работ предусматривает реконструкция – она может включать в себя перепланировку и переустройство, и сопровождается увеличением (расширением) площади объекта за счет пристроек, надстроек, антресолей. Порядок получения разрешения на строительство регламентирован Градостроительным кодексом РФ, а процедура рассмотрения документов продлится существенно дольше. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) необходимо пройти экспертизу проектной документации. Выполнять реконструктивные работы без разрешения — чревато разрушением объекта.

Вне зависимости от содержания работ, на итоговом этапе перепланировки, переустройства и реконструкции все изменения в характеристиках объекта будут зафиксированы в техплане, а затем и в ЕГРН.

С 2017 года все изменения объектов должны быть зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости, который ведет Росреестр. Только этот государственный орган уполномочен регистрировать здания, помещения и сведения о них в соответствии с ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Комментарий эксперта

От правильности определения состава предстоящих работ зависят сроки согласования, а также возможность избежать приостановки или отказа в рассмотрении документов. В большинстве случаев для этого нужно учитывать не только нормы федерального законодательства, но и региональные или муниципальные акты.

При обращении в компанию «Смарт Вэй» вы не только сможете быстро оформить все необходимые документы для согласования или узаконивания перепланировки, но и правильно определить характер работ.

Телефон в Москве – 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге – 8-812-425-35-90, эл. почта – info@smway.ru, сайт – www.smway.ru.

Нормативное и законодательное регулирование перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге

Чтобы согласовать предстоящую перепланировку, либо узаконить уже выполненные работы, нужно учитывать нормы федерального и регионального законодательства. Для нежилых объектов, расположенных на территории Москвы, будут применяться следующие нормативные акты:

• Жилищный кодекс РФ – в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД.
• Федеральный закон № 218-ФЗ – предусматривает порядок кадастрового учета недвижимости, в том числе изменений после завершенной перепланировки.
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП – данный документ содержит перечень работ, для которых не требуются получать разрешение на строительство.
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП – предусматривает правила согласования перепланировочных работ для жилых и нежилых помещений в многоквартирных зданиях.

Помимо этого, при проведении обследований и подготовке технического плана будут применяться Приказы Минэкономразвития РФ.

Для согласования работ на объектах Санкт-Петербурга нужно учитывать, что особенностью этого города является большое количество зданий с особой архитектурной и культурной ценностью. Поэтому при перепланировке на таких объектах потребуется учитывать нормы Федерального закона № 44-ФЗ. Кроме того, учитываются Постановления Правительства СПб № 112 и № 1135, Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 872-р, и т.д.

Есть ли штрафы и наказания за незаконную перепланировку нежилья?

Если перепланировка нежилого помещения будет выполнена без согласования с муниципальными властями, нарушителю грозит ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Данная норма не распространяется на нежилые здания или помещения, поэтому административная ответственность не наступит.

Санкции могут последовать за нарушение правил безопасности при проведении строительных работ, за причинение ущерба многоквартирному зданию и/или имуществу третьих лиц, за вред жизни и здоровью граждан. Кроме того, для нежилых помещений в МКД возможно предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта.

Комментарий специалиста

Любые нарушения при согласовании перепланировки повлекут претензии со стороны муниципальных, надзорных или контрольных органов. Избежать таких проблем можно только при соблюдении всех правил оформления документов и проведения работ.

Специалисты компании «Смарт Вэй» выполнят все действия по обследованию нежилых помещений и зданий, подготовят проектную документацию и помогут согласовать ее в муниципальных ведомствах.

Телефон в Москве – 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге – 8-812-425-35-90, эл. почта – info@smway.ru, сайт – www.smway.ru.

Порядок узаконивания и согласования перепланировки нежилого здания

Согласование перепланировки начинается с изготовления проекта. Для подготовки проекта нужно выбрать проектную организацию, состоящую в СРО проектировщиков, – этот факт можно проверить на основании выписки из реестра членов саморегулируемых организаций.

Как должен выглядеть порядок согласования работ по перепланировке объектов в соответствии с федеральным и региональным законодательством?

Инициатива собственника на проведение перепланировки →

Выбор проектной организации, заключение договора →

Подготовка проекта перепланировки →

Производство строительных работ →

Обследование объекта, подготовка технического заключения →

Обмеры объекта, кадастровые работы, изготовление технического плана→

Регистрация изменений объекта в ЕГРН (в Росреестре).

Это идеальный план – так он должен выглядеть в соответствии с утвержденным порядком.

Однако, по разным причинам, собственники нежилых помещений сталкиваются с необходимостью согласования (узаконивания) перепланировки объектов в момент, когда такие работы уже выполнены, т.е. – по факту.

В таком случае описанный нами порядок меняется: на второе место уходят строительные работы. В нежилых зданиях согласование перепланировки имеет упрощенный характер (по сравнению с согласованием в многоквартирных домах), но и он возможен только с привлечением профессиональной организации, которая сможет правильно подготовить всю техническую документацию.

Порядок узаконивания перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге

Если строительные работы будут проводиться в нежилом помещении многоквартирного дома, согласование пойдет через муниципальные ведомства. Для объектов Москвы такой инстанцией будет являться Мосжилинспекция. Пошаговая инструкция для согласования в Москве будет выглядеть следующим образом:

Выбор проектной организации, заключение договора.

Изготовление проекта с указанием полного перечня запланированных работ, требований к их проведению и правилам безопасности, условий к выбору материалов и т.д.

Подготовка технического заключения – этот документ изготавливается по результатам обследования и подтверждает отсутствие угрозы для целостности несущих конструкций МКД.

Направление документов в Мосжилинспекцию для согласования проекта (минимальный срок рассмотрения очень большой – 45 рабочих дней).

Проведение работ в нежилом помещении с соблюдением всех предписаний проектировщика.

Получение в муниципальных органах акта приемочной комиссии.

Обращение к кадастровому инженеру для обследования объекта и оформления техплана.

Подача документов в Росреестр и проведение кадастрового учета.

Когда все изменения после перепланировки будут учтены в ЕГРН, собственник получит на руки выписку из реестра. На этом процедура согласования будет закончена.

Если перепланировка будет проводиться на отдельном нежилом здании в Москве, процедура согласования будет существенно проще. Прежде всего, не нужно обращаться в муниципальные ведомства – проект будет утверждать проектная организация и заказчик, а соблюдение правил безопасности при проведении работ является обязанностью владельца объекта. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций также изготавливается по результату выполненных работ и подтверждает их соответствие строительным нормам.

Процедура согласования перепланировки для нежилых объектов в Санкт-Петербурге будет проходить по аналогичным правилам. Однако есть и ряд исключений:

• в настоящее время в нормативных актах СПб не зафиксировано требование об оформлении технического заключения, даже если нежилое помещение располагается в МКД, однако этот документ требуют в Росреестре для доказательства безопасности произведенных работ ;
• процедуры согласования и приемки работ для жилых зданий будут проходить через Межведомственные комиссии при администрациях района, а также через Комитет по градостроительству и архитектуре СПб;
• если перепланировка объекта связана с внешними работами, на территории СПб нужно согласовать документы с комиссией по благоустройству и Комитетом по архитектуре.

Ключевое значение для согласований и узаконивания будет иметь правильность составления проектной документации, технического заключения и техплана.

Комментарий специалиста

Изложенные выше правила носят общий характер. Однако при перепланировки помещения или здания могут возникать индивидуальные сложности. Предусмотреть все нюансы еще на начальной стадии оформления документов помогут эксперты компании «Смарт Вэй».

Наша компания обеспечит индивидуальный подход к каждому делу, а опыт и квалификация сотрудников позволяют решать даже самые сложные вопросы.

Телефон в Москве – 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге – 8-812-425-35-90, эл. почта – info@smway.ru, сайт – www.smway.ru.

Выполнение обмерных работ и обследование зданий для фиксации перепланировки

После перепланировки будут проводиться обмеры и обследования здания, чтобы зафиксировать все изменения в параметрах объекта. Эти процедуры проходят по следующим правилам:

• обследование проводит кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий, а не сотрудники БТИ (полномочия по оформлению технической документации на недвижимость принадлежат только кадастровым инженерам);
• до начала обмеров инженер запрашивает исходные кадастровые сведения из ЕГРН на объект недвижимости;
• в ходе обследования устанавливаются изменения, выполненные в соответствии с проектной документацией;
• итоги обмеров отражаются в проектной документации, а также в техническом плане, который будет представлен для проведения кадастрового учета в Росреестре.

Комментарий эксперта

Обмеры объекта после перепланировки могут понадобиться и в случае, если муниципальное ведомство откажется узаконить перепланировку — собственник вправе обратиться в суд с доказательством в виде технического заключения. При отсутствии существенных нарушений при выполнении работ и угроз безопасности объекта судебный акт будет являться основанием для кадастрового учета изменений.

Часто возникает ситуация, когда проект перепланировки и обследование объекта с изготовлением технического заключения готовит одна организация, а кадастровые работы проводит другая компания или кадастровый инженер. В работе разных подрядчиков могут произойти расхождения, и итоговый проект будет отличаться, к примеру, от технического плана. Это приводит к приостановкам кадастрового учета и регистрации прав. Есть случаи, когда сложности взаимодействия проектных компаний и кадастровых инженеров приводят к задержкам в регистрации на год и более.

Для того чтобы избежать такой ситуации, рекомендуем обращаться за заказом работ по изготовлению проекта, технического заключения и технического плана в одну организацию. В компании «Смарт Вэй» вы можете заказать любые виды работ для согласования перепланировки объекта недвижимости: проектирование, обследование, кадастровые работы, регистрацию в Росреестре. В штате «Смарт Вэй» опытные проектировщики, квалифицированные кадастровые инженеры, специализированные юристы-регистраторы. Обратившись к нам, вы не будете вынуждены искать дополнительных подрядчиков и заказывать услуги где-то еще. В результате вы получите качественно выполненную работу в кратчайшие сроки, т.к. над вашим проектом будут работать сразу все необходимые специалисты — синхронно и с максимальным взаимодействием между собой по всем возникающим вопросам.

Компания «Смарт Вэй» имеет допуск СРО на проектные работы и работы по обследованию объектов недвижимости, СРО кадастровых инженеров, сертификат качества ISO и OSHAS.

Телефон в Москве – 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге – 8-812-425-35-90, эл. почта – info@smway.ru, сайт – www.smway.ru.

Изготовление проекта перепланировки в разделе Архитектурные решения

Основным документом для согласования перепланировочных мероприятий является проект. Этот документ будет содержать следующие данные:

• исходные характеристики объекта, на котором будут выполняться работы;
• содержание и состав строительных работ;
• требования к безопасности несущих конструкций объекта, жизни и здоровья граждан при проведении работ;
• отражение итогового состояния объекта после завершения работ.

Проект оформляет проектная организация, состоящая в СРО проектировщиков. Подробнее про перепланировку здесь.

Готовый проект нужно представить в муниципальные органы, если перепланировка будет проводиться в нежилом помещении МКД.

Изготовление технического заключения о допустимости выполненных работ

Если работы будут проводиться в многоквартирном здании, нужно соблюдать дополнительное условие о получении технического заключения. Этот документ должен подтвердить, что предстоящие работы не повлияют на безопасность и целостность несущих конструкций. Если в результате строительных работ будет оказано воздействие на указанные конструкции, эксперт должен оценить максимально допустимый уровень нагрузки и требования проекта к усилению элементов. Техзаключение будет рассматриваться в муниципальных ведомствах наряду с проектом.

Комментарий специалиста

Для нежилых зданий также требуется техническое заключение. На основании этого документа, так же, как и проекта перепланировки, изготавливается технический план. Без технического заключения орган регистрации не произведет учет изменений объекта в ЕГРН.

Изготовление технического плана для регистрации перепланировки

На заключительном этапе перепланировки нужно пройти процедуру кадастрового учета в Росреестре. Для этого все изменения объекта нужно отразить на техническом плане, которые составит кадастровый инженер. Если работы соответствовали проекту и техзаключению, инженер зафиксирует актуальное состояние объекта в техническом плане. Для этого проводится изучение документов, обследование объекта в натуре. Технический план будет использован сотрудниками Росреестра для обновления сведений ЕГРН.

Если перепланировка затрагивает фасады здания

Если перепланировочные работы связаны с изменением внешних фасадов здания, нужно пройти дополнительные согласования. В Москве такое согласование будет проходить через службу Москомархитектуры. Чтобы получить разрешение проводить работы на фасаде столичного объекта, в проектной документации нужно учесть требования единого архитектурного облика.

Порядок согласования фасадов здания

При выполнении работ на фасадах либо на отдельных элементах здания получать разрешение на строительство не нужно. Для соблюдения единого архитектурного облика необходимо пройти согласование в Художественном совете Москомархитектуры и подтвердить соответствие новых цветовых решений городским нормативам.

Чтобы согласовать работы по изменению фасада жилого здания в Москве, нужно получить проект изменения фасадов и техническое заключение.

Региональные и муниципальные акты могут содержать перечень работ на фасадах, которые подлежат согласованию. Например, изменение цветового решения нежилого объекта должно учитываться при оформлении колористических паспортов объектов недвижимости.

Комментарий специалиста

Колористический паспорт на объект недвижимости в Москве будет оформлен в Москомархитектуре. В содержании этого документа указываются основные параметры фасадов, а также их цветовые решения. При изменении цветовых решений фасада данные паспорта будут оформляться заново.

Проект колористических решений

Для изменения фасадов нежилых объектов столицы нужно соблюдать нормы Постановления Правительства Москвы № 14-ПП. Даже если при ремонте не будет изменен цветовой облик здания, необходима подготовка проекта колористического решения. Если работы сопровождаются полным или частичным изменением цветовой схемы здания, в действующий паспорт не вносятся поправки, выдается новый документ.

Проект колористических решений может носить типовой или индивидуальный характер. В первом случае применяется Альбом типовых решений (он утверждается муниципальными властями). Для разработки индивидуального проекта учитываются особенности и целевое назначение здания, цвета застройки квартала и района, материалы ограждающих и несущих конструкций, а также иные факторы.

Разработка и оформление проекта и сопроводительной документации может предусматривать сохранение первоначального цветового решения, либо его частичное или полное изменение. Также в проект включаются фототаблицы текущего состояния здания, графическое цветовое описание, чертежи и схемы для смежных строений и сооружений.

Согласование в Архитектуре

При выполнении работ на фасадах ОКС в Москве согласование будет проходить через службу Москомархитектуры. В частности, изменение цветового решения фасада будет предметом рассмотрения Художественным советом Москомархитектуры. Если указанные работы проводятся на многоквартирном здании, перепланировка должна быть согласована и со службой Мосжилинспекции.

Органы согласования изменения фасадов в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Для объектов, расположенных в Москве, согласование изменения фасада проходит через Москомархитектуру. Для объектов Московской области требования к согласованию нужно уточнять в муниципальных актах районных властей. На территории Санкт-Петербурга согласованием фасадов занимается Комитет по градостроительству и архитектуре СПб. Для отдельных районов Ленинградской области муниципальные власти могут принимать собственные правила согласования, а также состав уполномоченных органов.

Появилась антресоль в здании – что делать?

Правовое понятие антресоли содержится в СНИП 31-01-2003. Под антресолью понимается площадка в пределах помещения с повышенной высотой — она связана с несущими конструкциями здания. При возведении такой строительной формы нужно определить, к какому типу работ относится монтаж антресоли – к перепланировке или реконструкции.

Нормы для антресоли – когда она не считается отдельным этажом

Правовое понятие антресоли содержится в СНИП 31-01-2003. Под антресолью понимается площадка в пределах помещения с повышенной высотой – она не должна занимать более 40% общей площади. Если происходит превышение указанной нормы, антресоль будет рассматриваться как дополнительный этаж. Это повлечет необходимость получения разрешения на строительство. Если указанный норматив не превышен, можно узаконить антресоль в рамках перепланировки.

Узаконить или снести антресоль?

Чтобы определить порядок согласования и узаконивания возведенной антресоли, необходимо оценить ее технические характеристики в сравнении с исходным объектом. Если при возведении антресоли были существенно нарушены допустимые пределы нагрузки на несущие стены, вероятность узаконивания будет равная нулю.

При возникновении такой ситуации, обращайтесь за помощью в компанию «Смарт Вэй» — мы проведем обследование помещений и антресоли, уточним все технические параметры, определим оптимальный вариант узаконивания.

Телефон в Москве – 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге – 8-812-425-35-90, эл. почта – info@smway.ru, сайт – www.smway.ru.

Регистрация перепланировки здания в Росреестре

Все изменения после перепланировки отражаются в техническом плане здания и/или помещений. Эти документы будут использоваться специалистами Росреестра для проведения кадастрового учета и обновления сведений ЕГРН.

Порядок регистрации перепланировки здания в ЕГРН

Чтобы завершить процесс согласования перепланировки, нужно оформить акт приемочной комиссии и получить технический план. Изменения в конфигурации здания и помещений фиксируются кадастровым инженером, который выдает технический план. Этот документ будет являться основанием для обращения в Росреестр, где изменения будут учтены в ЕГРН.

На основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится учет, а правообладателю выдается выписка ЕГРН.

Технический план – его особенности при перепланировках зданий и помещений

С введением механизма кадастрового вместо техпаспорта оформляется технический план. Изготовлением этого документа может заниматься только кадастровый инженер, обладающий квалификационным аттестатом и состоящий в СРО.

В содержание техплана входят следующие сведения:

• данные ЕГРН на объект– инженер запрашивает их после оформления договора с заказчиком;
• результаты обмеров и обследования после завершения перепланировочных работ (фиксируются изменения площади помещений, дверных и оконных проемов и т.д.);
• заполняется текстовой блок с описанием выявленных изменений;
• в графическом блоке все данные отражаются на чертежах и схемах, составляется поэтажный план на помещения;
• в заключении инженера могут устанавливаться факты отступления от проекта, в том числе при несогласованной перепланировке.

Акт приемки работ и технический план направляются в Росреестр – это ведомство будет проводить кадастровый учет изменений объекта.

Специалисты компании «Смарт Вэй» оформят техпланы на объекты любой сложности, в том числе для узаконивания уже выполненных работ. В большинстве случаев, готовый техплан будет выдан уже через 1-5 дней. Для устранения любых возможных проблем и сложностей, наши специалисты окажут помощь при прохождении кадастрового учета. Телефон в Москве – 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге – 8-812-425-35-90, эл. почта – info@smway.ru, сайт – www.smway.ru.

Кадастровый учет изменений после перепланировки

Специалисты Росреестра используют указанные документы для внесения актуальных данных в ЕГРН, после чего собственник получит на руки выписку из реестра. Изменение права собственности при согласовании перепланировки не происходит. Срок процедуры займет от 5 до 7 дней, в зависимости от способа подачи документов (через Росреестр или МФЦ). Процедура учета является безвозмездной, так как госпошлина уплачивается только при регистрации и переходе прав на недвижимость.

Сложности при регистрации перепланировок

Возможные проблемы и сложности при согласовании перепланировок могут быть связаны со следующими обстоятельствами:

• проведение работ без предварительного согласования и необходимость узаконивания «по факту»;
• составление проекта с нарушением нормативных актов и регламентов – может потребоваться повторное изготовление проекта;
• проведение перепланировки без согласия всех правообладателей помещения иди здания;
• отступление от требований проекта, в том числе с возможным разрушением несущих конструкций и элементов здания.

Устранить указанные проблемы можно только при обращении к квалифицированным проектировщикам и кадастровым инженерам, которые есть в компании «Смарт Вэй».

Согласование перепланировки зданий в БТИ

До 2013 года оформлением технической документации на здания, помещения и иные объекты недвижимости занимались специалисты БТИ. После указанной даты все полномочия были переданы кадастровым инженерам, а согласование перепланировки проходит без участия БТИ.

Ошибочно полагать, что, обратившись, к примеру, в МосгорБТИ для устранения «красных линий» и получения поэтажных планов в «черных линиях», вы зарегистрируете изменения объекта недвижимости надлежащим образом. МосгорБТИ не передает ваши документы в Росреестр – они проводят свой учет, который никак не связан с кадастровым учетом. Все равно вам придется заказывать кадастровые работы и изготавливать проект перепланировки.

Черные и красные линии на поэтажных планах БТИ

В БТИ оформлялись техпаспорта на недвижимость, а все данные отражались в графической части этого документа. Красные линии указывали на наличие изменений в параметрах объекта, не соответствующих сведениям инвентарного дела. Фактически это означало несогласованное внесение изменений в параметры здания или помещение.

Красные линии БТИ, отраженные в техническом паспорте и поэтажных планах до 2013 года, впоследствии были учтены Росреестром в ЕГРН. Они подразумевают наличие несогласованной перепланировки. Для ее согласования собственнику нужно пройти следующие процедуры:

• изготовить актуальный техплан через кадастрового инженера;
• пройти процедуру узаконивания перепланировочных работ;
• на основании узаконенной перепланировки нужно обратиться в Росреестр, пройти кадастровый учет и внести изменения в кадастровые сведения ЕГРН.

Только указанными способами можно устранить последствия красных линий БТИ в техническом паспорте, изготовленном до 2013 года.

Документы технической инвентаризации БТИ, изготовленные после вступления в силу ФЗ №221 «О кадастровой деятельности», не имеют юридической силы для Росреестра, ориентироваться на них при согласовании перепланировки объекта нельзя.

Комментарий специалиста

При изготовлении техплана могут использоваться архивные документы БТИ. Для этого кадастровый инженер сделает запрос в архив, либо использует документы, представленные заказчиком. Технический паспорт здания или помещения, который ранее выдавали сотрудники БТИ, в настоящее время не имеет юридической силы.

Регистрация договора аренды и перепланировка – какой технический план использовать?

Оформление договоров аренды на нежилые помещения или здания может происходить для размещения объектов торговля, для оказания услуг и т.д. В зависимости от целей и задачи арендатора, может осуществляться перепланировка объекта, которую нужно согласовать по общим правилам. Более подробно про часть помещения и регистрация аренды — http://smway.ru/dogovor-arendyi-v-2017-godu/

Вариант регистрации договора аренды по планам этажей из кадастра

Если объект недвижимости уже был поставлен на кадастровый учет, с ним могут совершаться любые виды гражданских сделок, в том числе аренда. Для оформления договора будут использованы сведения ЕГРН. в том числе поэтажные планы с отражением отдельных помещений. Если площадь или иные характеристики помещения не были изменены для целей арендатора, согласование перепланировки и проведение кадастрового учета не потребуются.

Вариант регистрации договора аренды одновременно с регистрацией перепланировки

Закон допускает проводить одновременную процедуру регистрации прав и кадастрового учета недвижимости. Следовательно, если до оформления арендных отношений все необходимые документы были согласованы, а изменения объекта были отражены на техплане, можно одновременно зарегистрировать договор аренды и пройти кадастровый учет перепланировки. Такой вариант является оптимальным способом узаконивания перепланировки для заключения арендного договора.

В этом случае срок объединенной процедуры составит 10 или 12 дней, в зависимости от варианта подачи документов (через Росреестр или МФЦ). Госпошлина будет уплачиваться только за регистрацию — для граждан она составит 2000 рублей, а для предприятий 22 000 рублей. По итогам регистрации и кадастрового учета стороны получат на руки выписку ЕГРН, в которой будет отражено возникновение обременения права на срок аренды.

Выводы

Любые виды перепланировочных работ должны быть согласованы или узаконены. Процедура согласования будет зависеть от статуса объекта (жилое или нежилое здание/помещение), а также от содержания работ. Чтобы устранить любые риски и сложности, изготовление проекта, техзаключения и технического плана нужно поручить проверенным специалистам экспертных и кадастровых организаций.

Компания «Смарт Вэй» является профильной организацией по узакониванию перепланировки в нежилых зданиях. Сроки выполнения работ для небольшого помещения – от 5-ти до 7-ми рабочих дней, а стоимость ниже рыночной иногда в несколько раз. Подобные условия возможны благодаря наличию всех необходимых лицензий, а также опытных инженеров, которые делают документы по разработанным формам, для которых учтены все пожелания и требования государственных органов. Телефон в Москве – 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге – 8-812-425-35-90, эл. почта – info@smway.ru, сайт – www.smway.ru.