Инвестиционный проект предусматривает вложение значительных объемов финансовых ресурсов. Первоначальная задача инвесторов — определение наиболее привлекательного объекта для денежных вливаний. Несомненно, им будет предприятие, имеющее минимальный период окупаемости. Но эта практика не всегда целесообразна в сфере коммерческой недвижимости. Кроме того, учитывают:
• чистый и дисконтированный доход;
• внутреннюю норму рентабельности;
• индекс доходности.
Суть расчета срока окупаемости
Для оценки рисков инвестирования рассчитывается период окупаемости инвестиций. Данный показатель оценки — это период времени, за который вложенные средства полностью вернутся и начнут приносить прибыль. Рассчитывают три вида окупаемости проекта:
• простая — от первого шага до возвращения всех инвестиций;
• за период эксплуатации — не включает в себя фазу вложений;
• дисконтированный период окупаемости — достижение момента возврата вложенных денег с учетом ставки дисконтирования.
Первый и второй используют, если части авансируемого капитала равномерно распределены во времени. Эти методы рассматривают срок окупаемости, как отношение первоначальных затрат к среднегодовому доходу, то есть, чтобы найти период окупаемости проекта, необходимо первоначальные вложения разделить на среднегодовую сумму доходов от реализации проекта.
Метод простого расчета не учитывает денежные потоки за границами окупаемости, но позволяет сделать выводы о ликвидности и степени риска проекта.
Дисконтирование
Если доходы поступают неравномерно, то период окупаемости рассчитывается с учетом разной стоимости денег во времени. Данный метод вычисляет промежуток времени, необходимый для возврата авансированного капитала с запланированной нормой доходности. Дисконтирование — это вычисление настоящей стоимости денег, которые будут получены в будущем.
Для получения достоверных результатов необходимо располагать сведениями о планируемых доходах, расходах, вложениях, стоимости пассивов и ставке дисконтирования. Последняя определяется несколькими способами:
• по средневзвешенной стоимости капитала;
• основываясь на ставке по безопасным вложениям (с поправкой на всевозможные факторы риска и без нее);
• на основе эффективной ставки процента по ссудному капиталу;
• с поправкой на риск и стоимость долга;
• на основе нормы рентабельности (внутренней);
• способ экспертной оценки.
Дисконтированный период окупаемости считают по формуле, в которой «принимают участие» коэффициент дисконтирования, число периодов, сумма первоначальных вложений, а также среднегодовая сумма доходов от реализации проекта.
Полученное значение позволяет оценить эффективность вложения капитала и уровень инвестиционных рисков.
Критерий срока окупаемости позволяет на начальном этапе отсечь наиболее сомнительные и рискованные предложения. При дальнейшем рассмотрении объектов инвестирования рекомендуется использовать его в сочетании с другими способами определения привлекательности.