Понятие правил землепользования и застройки муниципального образования используется в 4 главе ГрК. В этой нормативном акте устанавливается компетенция структур власти, осуществляющих разработку документа, и раскрывается его предназначение. Рассмотрим далее подробно, что собой представляют Правила землепользования и застройки территории муниципального образования.
Характеристика
Правила землепользования и застройки муниципального образования – это документ о зонировании. Он принимается уполномоченной региональной структурой власти после публичных слушаний. Правила землепользования и застройки территории муниципального образования действуют в отношении участков, предназначенных для общественных целей. В их число ГрК относит:
На участках общего пользования объекты, которые принадлежат организациям и гражданам, могут находиться исключительно на правах аренды. Владельцы сооружений/зданий обязаны следить за порядком и поддерживать чистоту арендованных площадей. Как устанавливает законодательство, градостроительный регламент на данные территории не распространяется, соответственно, они не включаются в план застройки.
Назначение документа
Для принятия акта проводятся публичные слушания, на которых представляется проект. Правила землепользования и застройки муниципального образования составляются с учетом специфики конкретной местности. Документ необходим для:
Структура
Согласно законодательству, разработка и утверждение Правил землепользования и застройки муниципального образования относятся к компетенции уполномоченных региональных органов. Тем не менее нормами установлена общая для всех субъектов структура документа. Правила землепользования и застройки муниципального образования включают в себя следующие разделы:
1. Порядок реализации документа и внесения изменений в него. В этом разделе регламентируются:
- Компетенция уполномоченных структур.
- Порядок корректировки положений документа.
- Вопросы по изменению вида допустимого использования земли.
- Порядок организации публичных слушаний.
2. Карта зонирования. В этом разделе устанавливаются границы зон. Правила землепользования и застройки муниципального образования не допускают формирование надела из участков, располагающихся в различных зонах.
3. Регламент. В этом разделе устанавливаются:
- Тип разрешенного использования участка.
- Ограничения.
- Максимально допустимые границы.
Подготовка
Решение о составлении документа должно приниматься главой МО. К примеру, Правила землепользования и застройки Уренского муниципального образования разрабатывались на основании Постановления от 2015 г. № 170. В соответствии с этим актом, была образована специальная комиссия. В ее составе присутствовали различные должностные лица МО Нижегородской обл. Правила землепользования и застройки Уренского муниципального образования были согласованы с Департаментом по развитию области. Необходимо учесть, что администрация МО обязана в десятидневный срок с даты принятия соответствующего решения опубликовать сведения об этом в интернете и СМИ.
Публичные слушания
Правила землепользования и застройки муниципального образования разрабатывает комиссия и передает на экспертизу. Уполномоченная структура проводит проверку соответствия документа установленным техрегламентам и нормам законодательства. Если акт прошел экспертизу, он направляется главе администрации. Если заключение отрицательное, проект передается обратно комиссии. Она должна его доработать с учетом замечаний. После получения документа главой администрации в десятидневный срок объявляется о дате проведения слушаний. Если данная процедура не будет соблюдена, Правила землепользования и застройки муниципального образования не будут иметь силы. После окончания слушаний, комиссия вносит необходимые корректировки в документ и передает акт главе администрации. В течение 10 дн. последний должен направить документ в законодательный региональный орган.
Согласование
Порядок утверждения актов представительными структурами власти определяется субъектом РФ. Парламентарии вправе или принять документ после обсуждения, или отправить его на доработку. В первом случае уполномоченные органы обязаны в СМИ или на официальном портале административной единицы опубликовать Правила землепользования и застройки муниципального образования. Особенности процедуры принятия документа состоят в том, что в первую очередь организации и граждане, ознакомившись с актом, вправе обжаловать его положения через суд. Во-вторых, если выявлено несоответствие тех или иных пунктов документа действующим нормам, уполномоченные структуры могут оспорить решение об их согласовании на федеральном уровне.
Регламент
За основу Правил каждое муниципальное образование берет типовой документ. В этой связи акты содержат схожие, а в некоторых случаях и одинаковые разделы и пункты. К примеру, Правила землепользования и застройки муниципального образования города Курска регламентируют деятельность по эксплуатации и изменению участков, объектов в пределах зон, отображаемых на карте. Для каждой из них предусмотрен регламент. В соответствии с действующим порядком, площадь МО разделяется на территориальные зоны и участки с особым режимом использования. Регламент устанавливает правовой режим участков, как и всего, что располагается под и над их поверхностью. Этот документ применяется при сооружении и последующей эксплуатации зданий. Для каждого участка или другого недвижимого объекта допустимым признается использование, соответствующее градостроительному регламенту.
Сфера действия
Регламент, который включают в себя Правила землепользования и застройки муниципального образования города Курска, распространяется на все участки и объекты, находящиеся в пределах зон, в равной степени. Исключение составляют наделы, расположенные:
Регламент, который содержат Правила землепользования и застройки муниципального образования города Курска, не действует и в отношении иных, кроме приведенных выше, наделов, находящихся границах общих зон. В некоторых МО нормативный акт не распространяется на площади, в пределах которых находятся линейные объекты, а также участки, предоставленные для добычи ископаемых. Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодара не устанавливают регламенты для объектов водного фонда, особо охраняемых участков, кроме тех, которые относятся к курортам и лечебно-оздоровительным местностям.
Изменения объектов
Правила землепользования и застройки муниципального образования города Тулы предусматривают ограничения действия порядка в отношении:
Компетенция контрольных структур
Исполнение установленного порядка обеспечивается исполнительными институтами власти. Данная функция реализуется в рамках компетенции, которой наделена соответствующая структура. Так, контроль над тем, как исполняются Правила землепользования и застройки муниципального образования города Томска, обеспечивается при:
Общая часть документа
Отдельные МО могут предусмотреть в ней, кроме основных, дополнительные положения, учитывающие специфику местности. К примеру, Правила землепользования и застройки муниципального образования города Пскова включают в себя пункты о:
Состав регламентов
Он приводится во Второй части Правил. В регламентах указываются:
Нюансы
Перечни видов допустимого использования участков и объектов в составе регламентов отражаются в форме таблиц. В них предусматривается разбивка по группам зон. Для всех объектов и участков, входящих в каждую из них, виды допустимого использования устанавливаются едиными. В отдельных случаях они могут указываться дифференцированно. При этом учитывается допустимость применения того или иного вида в разных частях/уровнях участка или сооружения. Любые разрешенные, а также условно-разрешенные режимы пользования при условии выполнения положений регламентов, могут применяться одновременно на одном наделе.
Специальные положения
Наличие вида допустимого использования участков и объектов в составе основных означает, что для его применения нет необходимости получать от исполнительных органов специальных согласований. Другая ситуация обстоит с условно-разрешенным режимом. Для его применения необходимо специальное согласование. Выдача соответствующего документа производится в порядке, установленном Правилами землепользования и застройки. Данное разрешение может включать в себя ряд условий, выполнение которых направлено на предупреждение ущерба другим лицам (соседям), недопущение значительного уменьшения цены соседних объектов. Наличие вида допустимого использования участков и сооружений в составе вспомогательных означает, что он может применяться исключительно как дополнительный по отношению к условно-разрешенному или основному режиму и осуществляться с тем или другим совместно на одном наделе.
Перечень объектов
Правила предусматривают возможность размещения на участках общего использования любых кварталов:
В пределах зон, на которых могут располагаться жилые сооружения любого типа, кроме прочего, допускается размещение:
Размеры
В составе предельных параметров участков и объектов капстроительства (реконструкции) указываются:
Комплекс предельных размеров в составе регламента является единым для всех объектов, расположенных в пределах соответствующей зоны либо подзоны, выделенной в ней, если другое специально не оговаривается в нормативном акте.
Содержание ограничений
Они устанавливаются в составе регламентов на основании положений нормативных актов, принятых органами госвласти. Для зон, в пределах которых действуют особые условия использования участков, могут предусматриваться следующие ограничения:
Если надел либо объект располагается в границах зон с особым режимом, условия эксплуатации определяются комплексом ограничений, предусмотренных законодательством, и требований, установленных исполнительными структурами власти. При этом более строгие предписания поглощают мягкие.
Вспомогательные виды
Они могут быть применены в отношении объектов, которые технологически связаны с участками и сооружениями, имеющими основной и условно-разрешенный режимы использования, либо наличие которых регламентировано в нормативно-технической документации. Перечень объектов определяется с учетом конкретной территории. Так, к примеру, Правила землепользования и застройки муниципального образования города Бийска включает в него:
Размещение объектов, для которых предусматриваются вспомогательные виды допустимого использования, разрешено при условии соблюдения требований, установленных в технических регламентах. В пределах зон с особым режимом действуют предписания, определенные в действующем законодательстве.
Заключение
Правила, регламентирующие землепользование и застройку в муниципальном образовании, — довольно объемный документ. В нем присутствуют различные разделы, регламенты, перечни, положения. Как правило, в самой первой части документа приводятся термины и определения, которые будут использоваться в текстах. Стоит сказать, что разработка Правил – довольно трудоемкая работа. Она обязательно проводится специально сформированной комиссией. Если Правила составляются для крупного города, в нее должны входить представители всех его административно-территориальных единиц. Особое внимание при разработке следует уделить публичным слушаниям. Стоит еще раз напомнить, что эта процедура является обязательной и предписана законодательством. Без ее проведения Правила не могут быть согласованы и, соответственно, не приобретут юридической силы. Крайне важно при этом соблюдать установленные законом сроки. Еще одной обязательной процедурой является экспертиза. Заключение, составленное по результатам проверки, как и проект Правил, публикуется в СМИ (как правило, это официальная местная газета) и сети Интернет (на сайте МО). Это необходимо для того, чтобы заинтересованные организации и граждане смогли ознакомиться с документами, выразить свое мнение по их положениям. Если выявляются какие-либо несоответствия законодательству, акты могут быть оспорены в суде. Правила не должны ущемлять интересы пользователей и владельцев участков и объектов, расположенных на них. Возможностью обжалования документа в целом или отдельных его положений обладают также контрольные органы, при выявлении ими нарушений в ходе проверки.